מה חשוב לבדוק לפני שמוכרים דירה בפתח תקווה?

עסקאות נדל"ן הן מהמורכבות ביותר שמתבצעות ובמסגרתן מועברים כספים רבים מצד לצד. בנוסף לכספים שמקבלים המוכרים, חייבים לשלם שני הצדדים מיסים שונים לרשויות. אם מוסיפים לכל זה את העובדה שהרוכש בודק את הנכסים לפני קנייה הרי שמדובר בתהליך אשר צריך להיעשות היטב ובאופן מבוקר גם על ידי המוכר. בפתח תקווה נערכות מדי שנה עסקאות רבות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין נדל"ן לקראת כל עסקה מכירה או רכישת נכס. הוא יכול לבדוק נושאים שונים הקשורים בעסקה, ובין היתר, את המיסוי הנדרש לתשלום. במקרים רבים, מיסים גבוהים מרתיעים את הרוכשים והקונים הפוטנציאליים, ובכל מקרה, טוב להכיר את המס הנדרש לתשלום כדי לתכנן היטב את העסקה.

בדיקת מצב הנכס

דירות למכירה בפתח תקווה מוצעות על בסיס קבוע ולאורך כל השנה. כל בעל דירה בעיר מכיר לעומק את מצבה. כלומר: מצב החובות או משכנתאות עליה אם קיימות, האם יש בה ליקויי בניה? האם אין בעיה של בנייה שאינה חוקית או, חלילה, צווי הריסה מטעם העירייה? וכדומה. האם הדירה נקייה מבחינת אלמנטים נוספים? צריך לדעת, כי כל רוכש פוטנציאלי בודק את כל האלמנטים הללו, ואם הוא אינו מודע אליהם, אזי עורך הדין שהוא שוכר לייעוץ ולניהול עסקת המכירה חייב לבדוק זאת עבורו. הוראות החוק ברורות בנושא בגלל המורכבות של עסקאות אלו, וכל הסכם חייב להיערך על פי החוק וכוללים סעיפים מובנים.

מעורבות עורך דין

ברגע שמחליטים לבצע את העסקה נכנס עודך דין נדל"ן לפעולה ואחד הדברים הראשונים שהוא עושה הוא בדיקת רישומי הנכס. נכסים נרשמים במספר מקומות: בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל ובחברות משכנות. נסח טאבו הוא למעשה תעודת הזהות של הנכס. מפורטים בו  גוש וחלקה, גודל, בעלויות, שעבודים, עיקולים ופרטים רלבנטיים אחרים. לכן, כדאי למוכר להוציא נסח טאבו לפני שהוא מפרסם את הנכס כדי שיהיה בידו. ברגע שהלקוח הפוטנציאלי שואל לגבי מצב הנכס הוא יכול לשלוף מולו את נסח הטאבו ולהראות לו את מצב הדירה. אקט כזה מטעמו משדר אמינות רבה.

הכרת המיסוי

נושא המיסוי חשוב מאוד וכדאי להכירו מראש. המס העיקרי והחשוב הוא מס שבח. המס הינו מורכב אבל בעל דירה יחידה פטור ממנו. בעל דירה שנייה עלול לשלם מס זה בהתאם  למספר קריטריונים שעל פיהם נקבע גובה המס. מס אחר, שלעיתים, מוטל הינו מס השבחה ולרוב, הוא מוטל על המוכר אלא אם הותנה אחרת בהסכם. בדיקה נוספת היא שאין דרישת חוב של העירייה בגין היטלי פיתוח כבישים, ארנונה וכדומה. כמו כן, יש לבדוק שאין עיקולים על הדירה או חובות אחרים המסוגלים לעכב את כל התהליך.

משכנתא

במידה ויש על הדירה משכנתא יש לבדוק מה גובהה. חשוב לדעת כי  יש צורך לחסלה. במקרים בהם רוכשים דירה חדשה, ניתן לגרור אותה או לקחת אחרת גבוהה יותר. בכל מקרה, יש צורך לקבל אישור עקרוני למהלך כזה ובמידה והוא נדרש על ידי עורך דין של הרוכש – יש להראותו. הבדיקה נועדה לתכנן היטב את המהלך הפיננסי כדי לא להיתקע כאשר מתכוונים לרכוש נכס יקר יותר. במידה והדירה מושכרת, יש לוודא שהשוכר מפנה את אותה במועד ולתזמן את מסירת הדירה בהתאמה ללוח זמנים של הפינוי. יש מקרים בהם הרוכש מעוניין שהשוכר ימשיך לגור בדירה ויש לסכם זאת מראש. הדבר מצריך גם עריכת היכרות בין השוכר לרוכש, קבלת הסכמה בכתב וכדומה.