מסלול משכנתא – כיצד בוחרים את המסלול הנכון עבורכם?

בשיתוף לאומי

אין ספק כי רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר של מרבית האנשים במהלך חייהם. רכישת דירה משמעה הליך של קבלת החלטות על תמהיל ההון העצמי אל מול גובה המשכנתא, בחירה של תקופת ההחזר, ביצוע סקר שוק ועוד.

הדירה והמשכנתא הן שותפות ארוכות טווח לחיינו וצפויות להישאר אתנו זמן רב. על כן חשוב כי נבצע בחירה מדויקת במסלול המשכנתא המתאים לנו, תוך התחשבות בהכנסה הפנויה של המשפחה, בהוצאות המשתנות ובגורמים עתידיים.

קבלת החלטות מיטבית עשויה להקל על יכולת העמידה בתשלום ואף לחיסכון מצטבר משמעותי לאורך שנים, כיצד תעשו זאת נכון?

מסלול משכנתא – קווים לדמותו

אחד המשתנים העיקריים בעת תכנון ולקיחת משכנתא הינו נושא בחירת מסלולי ההלוואה ובניית תמהיל משכנתא.

שימו לב כי קיימים עשרות מסלולי משכנתא, כאשר לכל מסלול משכנתא מאפיינים ייחודיים משלו וכל מסלול מציע רמות סיכון אחרות וריבית שונה.

בכל מסלול כזה גובה הריבית וההצמדה נקבעים בהתאם לפרמטרים שונים כמו גובה המשכנתא, שווי הנכס, יכולת ההחזר, מצב המשק הישראלי ומשתנים נוספים.

מהם ההבדלים בין המסלולים?

למעשה קיימים שלושה הבדלים עיקריים בין מסלולי המשכנתא:

1. סוג הריבית -האם מדובר בריבית פריים, קבועה, משתנה, ועוד
2. סוג ובסיס ההצמדה- האם ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, אירו, דולר, או שאינה צמודה
3. מסלול פירעון המשכנתא – באיזה אופן תפרע ההלוואה-תשלומי החזר חודשיים קבועים, החזר חודשי יורד, פירעון שוטף וכד'.

תמהיל משכנתא – על מה מדובר?

כיום מקובל לבחור בתמהיל משכנתא שהינו שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות אשר משלימים לכדי הלוואה אחת.

מדוע מומלץ לשלב מסלולי משכנתא? ראשית, שילוב מספר מסלולים בתמהיל משכנתא מאפשר פיזור סיכונים לאור אי הוודאות בעתיד. בנוסף, הוא מאפשר לנו לנצל הזדמנויות, להתאים את המשכנתא לצרכינו וליכולותינו וכן מאפשר ליהנות מכלל היתרונות של המסלולים המשולבים בתמהיל

חשוב להדגיש כי אין תמהיל משכנתא אחד אופטימלי עבור כולם. תמהיל המשכנתא שלנו הינו תמהיל אישי הנבחר במדויק עבורנו וככזה הוא נותן תשובה הולמת לכלל המשתנים הייחודיים לנו כמו גם הצרכים הפיננסים שלנו .

מהם מסלולי המשכנתא הקיימים?

קיימים כיום מספר מסלולים עיקריים מקובלים:

1. מסלול משכנתא לא צמודה בריבית פריים-במסלול זה אין הצמדה למדד המחירים לצרכן או לכל מדד אחר, לכן יתרת הקרן אינה משתנה ורק פוחתת עם הזמן. הסיכון: באם ריבית הפריים מזנקת גם תשלומי ההחזר מזנקים.
2. מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד – זהו מסלול משכנתא הצמוד למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה וידועה מראש אשר אינה משתנה. מסלול זה מתאים במיוחד לסביבת ריבית נמוכה כפי שקיימת היום במשק הישראלי. ריבית קבועה תאפשר לכם ביטחון ויציבות, הנובעים מתשלום חודשי קבוע בתוספת הפרשי הצמדה.
3. מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה מסלול משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה מעניק תחושת יציבות וביטחון מאחר וגובה ההחזר החודשי ידוע מראש. עם זאת, החיסרון הבולט של מסלול זה הוא הריבית הגבוהה המאפיינת אותו.
4. מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד מדובר במסלול משכנתא אשר מבוסס על עוגן חיצוני כמו תשואות אג"ח ממשלתיות. במסלול זה הריבית משתנה כל שנתיים, חמש שנים או בתדירות אחרת וניתן לפרוע את ההלוואה בנקודות יציאה מוגדרות מראש, ללא קנסות. היתרון הגדול נובע מכך שהסכום ההחזר ההתחלתי נמוך יחסית ואינו צמוד למדד.

טיפים חשובים בבחירת המסלול עבורכם:

כאמור, לא קיימת נוסחה מנצחת המתאימה לכולם, אך ישנם מספר עקרונות אליהם חשוב להתייחס:

• מאפיינים אישיים של הלווים– כדוגמת גיל, מצב משפחתי ומצב סוציואקונומי.
• הוצאות עתידיות הרחבת המשפחה וכו'
• סכומי כסף אשר צפויים להיכנס לחשבון– כדוגמת פירעון חסכונות, קופת גמל, ירושה – אלו יוכלו לסייע לפירעון מוקדם של ההלוואה
• מאפייני שוק ההון הנוכחי והעתידי – צפי (ככל הניתן) בנוגע לגובה הריבית, האינפלציה, מט"ח מצב התעסוקה במשק ועוד
• יציבות לעומת לקיחת סיכונים מאפיינים אישיים של הלווים

לסיכום,

בטרם ההתחייבות על המשכנתא, מומלץ כי תבדקו את האפשרויות המוצעות לכם במסלולים השונים. בעת בחירת המסלול המתאים עבורכם, תנו דעתכם לסכום המשכנתא, ההחזר החודשי שלכם לאורך תקופת המשכנתא, תקופת המשכנתא המתאימה לכם ועוד. אל תשכחו לקחת בחשבון אלמנטים נוכחיים ועתידיים מחייכם האישיים כגון ההכנסות שלכם, התחייבויות כספיות, הוצאות וכד'.